공동저당 뒤 지은 새 건물, 경매로 소유자가 갈리면 법정지상권은 생길까

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 생기는 것이 원칙은 아니에요.

예외가 인정될 여지는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 갖도록 설정한 경우 등 특별한 사정이 있을 때예요.

먼저 구분할 것은 저당권 설정 당시의 건물이에요

법정지상권의 기본 요건으로는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유였으며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 두 부동산의 소유자가 달라지는 점이 제시돼요.

그런데 공동저당 설정 후 지은 건물은 설정 당시의 기존 건물과 다른 신축 건물이에요.

따라서 경매로 소유자가 갈렸다는 사실만으로 신축 건물에도 권리가 이어진다고 볼 수는 없어요.

확인 순서는 공동저당권이 설정된 시점에 어떤 건물이 있었는지, 그때 토지와 건물의 소유자가 같았는지, 이후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌는지를 구분하는 거예요.

이어 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에 관한 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지를 살펴볼 수 있어요. 이런 조건은 사안의 결론을 단정하기보다 원문이 제시한 예외 여부를 가려내는 기준이에요.

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경매 뒤 권리가 성립하는 시점

자료는 법정지상권이 성립하는 시점을 매수인이 매각대금을 지급한 때로 설명해요.

또한 법정지상권의 성립 자체에는 등기가 필요하지 않다고 안내해요.

다만 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 한다고 구분하고 있어요.

자주 묻는 질문

신축 건물과 토지의 소유자가 경매로 달라지면 법정지상권이 생기나요?

그 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명해요. 공동저당 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 특별한 사정이 있는지도 함께 확인해야 해요.

어떤 특별한 사정이 언급돼 있나요?

예외를 살피려면 두 가지를 확인해야 해요. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 해당 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지예요.

자료가 제시하는 예외 사정에는 소유자와 담보 순위가 함께 포함돼요.

신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등이에요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1